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CRISE ECONÔMICA

Posso suspender contrato de aluguel por causa do Coronavírus? Sebrae responde

25 março 2020 - 08h57Por Com informações do Respostas Sebrae

Em meio à pandemia do Coronavírus e as medidas restritivas adotadas pelos poderes públicos, de isolamento social e inclusive a suspensão de funcionamento de estabelecimentos comerciais, observamos a situação delicada em que se encontram empreendedores que tentam nadar contra a corrente para sobreviver a uma crise econômica sem precedentes que inviabiliza o exercício da atividade empresarial. Uma das diversas situações que preocupam os empresários em vários ramos do comércio é a questão do contrato de aluguel: pode ser suspenso por causa do Coronavírus? O Sebrae responde.

Negociação é o caminho mais indicado 

A renegociação extrajudicial destes contratos, pautada na boa fé e no bom senso das partes envolvidas é o caminho mais indicado a se seguir, com vistas a garantir o equilíbrio econômico financeiro do contrato, ou seja, evitando-se que apenas uma das partes suporte integralmente os prejuízos decorrentes da pandemia.

O art. 18 da Lei do Inquilinato permite às partes negociarem novo valor para o aluguel e mudar a cláusula de reajuste.

Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de  reajuste.

 

Assim, locador e locatário podem acordar, por exemplo, a concessão de desconto no valor do aluguel, por prazo determinado (exemplo: 3 meses a contar do início da pandemia), ajustando valor que seja proporcional à restrição sofrida pelo locatário; lembrando que, ainda que a atividade deste esteja suspensa, algum valor é devido, vez que continua sob a posse do imóvel.

Ainda, podem ajustar o desconto por prazo determinado, com postergação do pagamento do valor correspondente para período subsequente (exemplo: desconto de 50% do valor do aluguel por 3 meses, para pagamento do valor correspondente no ano seguinte).

Podem também convencionar que não haverá reajuste no contrato, no corrente ano.

Embora seja aplicável a lei específica (do Inquilinato) às relações locatícias, a revisão dos contratos também encontra respaldo na teoria da imprevisão, extraída do art. 317 do Código Civil, segundo a qual

quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação”

 

Em hipóteses extremas, poderá o locatário requerer a resolução do contrato, com base no art. 478 do Código Civil (teoria da onerosidade excessiva),

"nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação”.

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